Рассрочка

Сегодня на первичном рынке жилья существует несколько способов покупки квартиры. Первый и самый простой – это единовременная 100% оплата квартиры, второй – взять ипотечный кредит и третий – воспользоваться рассрочкой.

Покупая квартиру в рассрочку, покупатель вносит первоначальный взнос, а остальную сумму выплачивает равными долями ежемесячно или ежеквартально или в соответствии с установленным графиком платежей. Рассрочка может предоставляться на срок от 3 месяцев до 10 лет (в зависимости от застройщика). До окончания строительства рассрочка застройщиком обычно предоставляется беспроцентная, а после госкомиссии – процентная. Ставка по рассрочке составляет, как правило, 1% в месяц.

Кроме того, при покупке квартиры в рассрочку отсутствуют дополнительные платежи, в том числе на страхование жизни, комиссии банку.

И наконец, для получения рассрочки покупателю не приходится собирать какие-либо документы, подтверждающие его платежеспособность – нужен только паспорт.

Однако, несмотря на все очевидные плюсы, и в рассрочке, естественно, есть и свои нюансы, которые стоит учитывать покупателю.

Варианты на выбор

Прежде всего, покупателю, который хочет приобрести квартиру в рассрочку, необходимо определиться с тем, какая именно рассрочка ему подходит.

Практически все застройщики предлагают два варианта. Первый – это краткосрочная рассрочка на 3-6 месяцев, которая чаще всего бывает беспроцентной. Второй вариант – это рассрочка, которая оформляется на длительный срок - от 12 месяцев и более, то есть долгосрочная. В этом случае рассрочка будет процентной, средняя ставка составляет 12% годовых.

Первоначальный взнос, будет составлять в зависимости от варианта от 10% до 50% - чаще всего низкий первоначальный взнос устанавливается при долгосрочной рассрочке, а высокий при краткосрочной, но некоторые застройщики готовы и при краткосрочной рассрочке принять от клиента первоначальный взнос в размере 20-30%.

В то же время, бывают случаи, когда у застройщика на объекте рассрочка не предусмотрена. Однако в случае острой необходимости продавец может пойти навстречу покупателю, вот только срок рассрочки в этом случае будет минимальным – два или максимум три месяца, а первоначальный взнос составит более 50%.

Проверять и перепроверять

После того как покупатель определился с выбором подходящего варианта рассрочки, провел переговоры с менеджером отдела продаж и согласовал условия рассрочки с застройщиком, наступает этап оформления документов. Здесь покупателю стоит быть очень внимательным и дотошным, тщательно все проверять и перепроверять, как в принципе и при любой сделке с жильем.

Есть разные варианты покупки квартиры в рассрочку – заключение договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также предварительного договора купли-продажи.

Если квартира по договору купли-продажи покупается у юрлица, покупателю необходимо внимательно изучить организацию, с которой заключается договор. Необходимо выяснить историю организации за все время существования на рынке недвижимости, стаж работы, обратить внимание на имидж организации, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию".

Рассрочка также может быть и при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик, согласно нормам Федерального закона № 214, обязан предоставить покупателю для ознакомления свои учредительные документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и счета за три последних года работы, а также аудиторское заключение за последний год работы.

Кроме того, застройщик должен предоставить покупателю всю информацию об объекте недвижимости - полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона. Также он обязан сообщить срок передачи объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, ссылку на проектную декларацию и разрешение на строительство.

При покупке квартиры в рассрочку по ДДУ, обычно составляется приложение, которое является неотъемлемой частью договора долевого участия, где указываются размер первоначального взноса, срок, на который дается возможность рассрочки, периодичность и способы внесения платежей.

На определенном этапе "жизни" новостройки - после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - застройщик уже не имеет права продавать квартиры по ДДУ и переходит на предварительный договор купли-продажи. Но если застройщик предлагает оформить ПДКП, когда строительство еще не начато или дом уже готов, но не введен в эксплуатацию, то такие продажи являются незаконными, и от сделки в данном случае лучше отказаться.

Фактически ПДКП представляет собой лишь "обещание" заключить с покупателем основной договор - договор купли-продажи жилья. Однако, на практике, компания может взять и деньги в рамках предварительного договора, завуалировав данную оплату как некий обеспечительный платеж. Предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор.

Основной риск – ожидание того, когда будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства, совершать какие-либо действия с жильем. В связи с этим необходимо точно указать момент заключения основного договора, чтобы не ждать установленного в законе годичного срока. Кроме того, необходимо также постоянно напоминать продавцу о его обязанности заключить основной договор купли-продажи, а при необходимости заставить его через суд заключить основной договор.

Деньги вперед

Пока покупатель квартиры в рассрочку не расплатился с продавцом полностью, он несколько ограничен в своих действиях – например, при составлении договора купли-продажи квартиры в рассрочку продавцы обычно вносят пункт, согласно которому покупатели не будут иметь возможности продать квартиру, сдать ее в аренду и провести перепланировку, также нельзя будет зарегистрироваться в такой квартире до того момента, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры по договору.

С 1 марта 2013 года договоры купли-продажи квартир не подлежат государственной регистрации. А вот право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя именно с момента такой регистрации. Если говорить о покупке квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, то в нем, как правило, указывают, с какого момента осуществляется переход права собственности, то есть когда происходит государственная регистрация перехода права собственности.

В покупке квартиры в рассрочку по договору участия в долевом строительстве есть свои тонкости.

Если недвижимость приобретается по договору участия в долевом строительстве, то покупатель подписывает с застройщиком ДДУ и регистрирует его в Росреестре. Право собственности на приобретенную квартиру возникает у покупателя после ввода в эксплуатацию построенного здания, передачи квартиры покупателю по передаточному акту, подписанному застройщиком, оплаты государственной пошлины и подачи всех необходимых документов в Росреестр.

При этом покупателям необходимо внимательно читать договор – ведь если в нем прописано, что все платежи по рассрочке должны быть произведены застройщику до даты передачи квартиры, то застройщик вправе отказаться от передачи квартиры, пока покупатель полностью не выплатит всю сумму покупки.

Нюансы просрочки

Покупателю важно внимательно изучить договор о покупке квартиры еще и на предмет возможных санкций в случае просрочки выплат по рассрочке. Как и при любом кредите, в случае просрочки платежей застройщик имеет право начислять пени и даже расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть затраченные средства на расчетный счет покупателя, возможно, с удержанием каких-либо комиссий (на усмотрение застройщика). Так что следует внимательно прочитать договор, в том числе пункты, где прописаны санкции в случае неисполнения обязательств по платежам.

Если покупатель при рассрочке платежей по ДДУ более чем три раза в течение года нарушил сроки внесения платежей либо допустил просрочку внесения платежа на срок более чем два месяца, застройщик по закону может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

При этом в законе четко не зафиксировано, что застройщик обязан возвратить выплаченные деньги покупателю в этом случае. Таким образом, нужно внимательно проверять договор при его заключении с застройщиком на предмет наличия условия возврата денег покупателю полностью или какой-то их части, например, за вычетом неустойки, убытков. Иначе покупатель может в этом случае потерять все деньги".

Когда деньги закончились

Конечно, в идеале, до просрочки лучше не доводить, но если покупатель больше не может вносить платежи по рассрочке, у него есть несколько вариантов решения проблемы.

Либо заключить с застройщиком соглашение о расторжении ДДУ и хотя бы частичном возврате внесенных средств, либо передать свои права и обязанности по ДДУ за вознаграждение другому покупателю с согласия застройщика путем заключения соответствующего соглашения.

Еще один вариант - перейти на ипотеку. Банки его поддерживают и всячески приветствуют. Они понимают, что покупатель уже выплатил большую часть суммы, тем самым подтвердив свою платежеспособность.

Если клиент планирует перейти на ипотеку, ему придется договориться с застройщиком об изменении условий оплаты, получить одобрение в банке, провести сделку по выдаче кредита и зарегистрировать дополнительное соглашение к основному договору приобретения.

Кнут для застройщика

Но есть и обратная сторона медали – проблемы могут возникнуть не только со стороны покупателя, но и со стороны продавца.

Например, банкротство застройщика. В случае если данный процесс будет инициирован, то дольщики, которые внесли лишь часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру.

Достаточно часто застройщик не выполняет сроки сдачи дома. Например, в 2010 году заключен ДДУ. Срок сдачи дома, указанный в договоре - второй квартал 2011 года, однако наступил 2012 год, а дом так и не сдан, и застройщик обещает сдать его в лучшем случае в апреле 2012 года. В этом случае вы можете дожидаться сдачи дома, а за период просрочки требовать неустойку - двойной размер 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.

Во избежание возможных злоупотреблений со стороны застройщика целесообразно привязывать сроки внесения оплаты по рассрочке не к конкретным датам, а к завершению определенных этапов строительства, например, окончательный платеж – в течение нескольких дней после ввода объекта в эксплуатацию.

В противном случае, если строительство будет заморожено либо существенно отставать от графика, покупатель имеет право лишь потребовать расторжения договора и возврата своих средств, но приостанавливать очередную оплату он не сможет, так как невнесение платежа будет являться основанием для взыскания застройщиком неустойки.